商务地产

编辑:长虹网互动百科 时间:2019-11-12 22:38:00
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商务地产,广义上泛指用于商务办公用途的物业。在很长的时期内,商务地产被人们与商业地产混为一谈,但两者却有着截然不同的用途与特点。
中文名
商务地产
广义上
泛指用于商务办公用途的物业
主要用途
满足居民购物、休闲
狭    义
商务地产仅指写字楼类物业

商务地产主要用途

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简而言之,商务地产更多用于商务办公等生产行为,而商业地产则更多用于居民消费。
在广义上,商务地产指用于各种办公、交易等经营用途的房地产形式。因在商务地产聚集区域,写字楼是其核心,满足办公需求,而少量酒店、商场等物业,更多属于辅助性,用于满足从商务办公需求中衍生出来的其它需求。
商业地产则不同,其主要用途是满足居民购物、休闲、娱乐消费等需求,表现形式则从各类住宅底商、沿街商铺、商业街到Shopping Mall等。
在狭义上,商务地产仅指写字楼类物业。但随着经济的发展,建筑类别渐有综合之势,一些写字楼物业,也开辟了大面积的区域用于酒店、商场的经营,这类物业被称为商务地产综合体,也属于广义上的商务地产。

商务地产发展历程

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我国商务地产的发展自1980年代起已经经历四个阶段,

商务地产萌芽阶段

我国商务地产起源于1980年代,最初只是计划经济体制下的行政办公楼,满足于基本的办公功能,可以说是商务地产发展的萌芽阶段。第一阶段的商务地产多集中在深圳等沿海开放城市,建设期较早,留存的标志性建筑也比较少。

商务地产启动阶段

第二代商务地产是以外企进入中国,获准开发建设写字楼为标志,这批写字楼除了满足功能需求之外,内部空间开始针对客户灵活分割,出现了商住两用楼,便于客户选择,智能化水准有所提升,形成第二代商务地产。
在第二阶段,中国现有的一些知名商务地产聚集区也开始启动建设,例如北京CBD、金融街、上海陆家嘴等。

商务地产发展阶段

此阶段商务地产在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向,加入绿色环保办公理念,提高舒适度,大大提高了智能化的水平。出现了SOHO(生活化办公室)、SVO(服务式写字楼)、SVA(服务式公寓)等新型的办公模式,被看作是中国第三代商务地产。

商务地产成熟阶段

随着中国的入世,经济全球化的到来,第三代商务地产已经不能完全满足国际化商务办公的需要,在这种前提下,第四代商务地产的出现就顺理成章了。所谓第四代商务地产,即在第三代的功能基础上,强调以客户需求为中心,旨在提供低成本、高效率的商务平台,提倡人性化的沟通与交流,注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高,引导智能化,强化绿色环保办公理念,从而达到国际化商务社区的标准。
以北京金融街为例,从2012年起,开发该地段的金融街控股便要求所有写字楼产品都必须通过LEED金级认证。

商务地产典型商务区

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商务地产有着很明显的区域聚集的特点。很多城市在发展过程中都形成了特定的商务地产聚集区。
在国内,最具知名度的顶级商务地产聚集区主要有三个,北京金融街、北京CBD、上海陆家嘴。

商务地产北京金融街

北京金融街是一个典型的市中心核心商务区,北京主要金融企业和其他相关行业大都聚集于此。如今,在这片占地面积1.18平方公里 总建筑面积400万平方米的区域内的总资产规模达55.5万亿元,金融机构掌控着全国95%的信贷资金 65%的保费资金。资产集中程度全国第一。
金融街区域聚集了 “一行三会”——中国人民银行、中国银监会、中国证监会等中国最高金融决策和监管机构,入驻知名企业和机构1600余家,大型金融机构和企业总部153家,形成金融决策监管,金融资产管理,金融支付结算,金融信息交流,金融人才聚集和金融标准制定等六大中心,成为全球最富吸引力的投资目的地、资本集散地和国家级金融管理中心。

商务地产北京CBD

北京CBD区域内除入驻了150多家外资银行、保险、证券公司及办事机构外,还聚集了800余家外资企业、近500家跨国公司、570家外国驻京代表机构,以及中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构近200家。在来京的170余家世界500强企业中,入驻CBD的企业达130余家,仅国贸中心就聚集了50多家世界500强企业。
2013年,这种集聚效应还在进一步加强,进驻CBD的服务业企业猛增加了300家,同比增长22.88%。

商务地产上海陆家嘴

陆家嘴金融贸易区是中国上海的主要金融中心区之一,位于浦东新区的黄浦江畔,面对外滩。整个金融贸易区总面积共有28平方公里,其中规划开发地区为6.8平方公里,已有约100座大厦落成。1990年,中国国务院宣布开发浦东,并在陆家嘴成立全中国首个国家级金融开发区。经营人民币业务的外资金融机构,必须在陆家嘴金融贸易区开设办事处,因此陆家嘴是不少外资银行的总部所在地。目前共有多家外资金融机构在陆家嘴设立办事处,当中经营人民币业务的包括汇丰银行、花旗银行、渣打银行、东亚银行等。

商务地产客群变迁

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在多年发展历史中,中国商务地产市场的主体客群,尤其是顶级超甲级写字楼的客群也发生了巨大变化,从最开始以外资企业为主,逐渐演变为国企和民营企业占主流的局面。

商务地产商务地产雏形

中国商务地产市场是在上世纪80年,随跨国公司进入中国,在北京、上海、广州、深圳这四个一线城市,逐步形成的。此前,所谓商务地产,主要为国有企业自行兴建的办公楼,几乎没有租赁和买卖市场。
自上世纪80年代到90年代末,近20年间,中国商务地产市场主要是在跨国公司的需求促进下,缓慢向前发展着。
上世纪90年代末至2000年初,随着中国加入世界贸易组织,跨国公司在中国市场业务获得爆发式发展,随之,对商务办公的需求,也急速发展。很多跨国企业,不仅中国区总部员工扩张至上百人,而且开始在中国设置各区域公司。随中国加入WTO,越来越多领域对跨国企业开放市场,包括金融等高端服务业跨国企业相继在中国成立分支机构,其对商务地产的需求更为强烈,要求也更高。
相应的,为满足跨国公司不断膨胀的商务办公需求,一线城市商务地产也在2000年后,呈现井喷式发展。如北京CBD随原有的几大化工企业搬迁,先后建成银泰中心、中环世贸等甲级写字楼,即主要满足跨国公司的办公需求。随一线城市核心区域甲级写字楼迅速落成,一些跨国公司甚至整栋承租,或对写字楼冠名。如北京普华永道、安邦保险大厦,上海通用、广州宝洁等。而在跨国公司对商务地产的高标准促进下,最初形成的商务地产市场,是以甲级甚至超甲级写字楼为核心的高端市场。随之,包括世邦魏理仕、戴德梁行等国际商办物业租赁管理服务机构,也先后进入中国市场,在跨国公司客群和中国商务地产开发商间,架构了专业的服务标准和机制。

商务地产地产快车道

本世纪初,在跨国公司急速推动商务地产的第一波发展之后,中国企业尤其是大型央企、国企对商务办公的需求,随之与国际零距离接轨,而逐渐与跨国公司的需求统一起来。这主要表现在国有企业商务办公标准的大幅提升。
上世纪八九十年代,国有企业办公楼基本沿袭老式苏联式建筑式样,即使如中信在90年代建成的京城大厦,尽管已采纳了办公大堂等国际化设计,在当时较为超前,但如今看来,其小开间办公室的设计,也完全不能满足现代企业的办公需求。
进入2000年后,以金融服务业为首的国有企业,率先提升商务办公标准。如北京将金融类央企国企,甚至一行三会等政府机构集中设置在北京月坛区域,并形成金融街商务中心区。为满足这些大型金融机构世界顶级水平的商务办公需求,北京西城区国资委专门成立开发金融街商务办公区的地产公司金融街地产。金融街地产的大多数甲级写字楼则按照国际最高写字楼认证标准利德认证标准建造。而央企国企的实力自然决定了北京最顶级的商务地产,从CBD转移到金融街。金融街的兴起,令北京央企、国企总部相继升级。包括中石油、中石化、保利集团等大型央企先后落成现代化新办公大楼。而这些新兴的顶级商务地产项目,只有少量是面向租赁市场开放的,大部分是为央企国企订制。甚至订制也出现供不应求的局面,金融街每新推出一块土地,均被多家大型国企争抢。

商务地产多元化需求

中国的商务地产市场是由跨国公司和央企、国企共同驱动,在高端需求带动下形成的市场。而随民营经济的发展,商务办公市场亦开始呈现多元化的发展趋势。
以北京CBD为例,在大多数房地产开发企业针对跨国公司和国有企业需求,集中建造甲级写字楼的时候,SOHO中国则以商住项目和乙级写字楼为重点产品,对接中小型民营企业的办公需求。
尽管,这一类产品因其品质而受到很多诟病,但却满足了那些服务于大型企业的下游公司的办公租赁需求。在这种刚性办公需求的支持下,其稳定的投资回报进而吸引了一大批民间资本,投资此类商务办公楼,成为民间资本的一个新的投资出口。
如北京中关村,则以民营IT企业为核心,形成新的商务办公区。为满足不断膨胀的IT企业办公需求,2000年后,中关村集中建设了上百万平米的甲级商务办公楼,尽管,一度空置率较高,但仅不到三年时间,快速发展IT类民营企业便“消化”了这些全新的商务办公楼。
而如广州、深圳等一线城市,民营企业则是商务地产市场发展的主要推动力。并逐渐形成创业型企业、中小型企业、大型民营企业的多元化商务地产市场。
2008年,受金融海啸影响,一线城市跨国公司市场出现萎缩,许多跨国公司撤并中国区总部或缩小人员规模。但是,中国企业的需求却不断上升。以至在一线城市商务地产受金融海啸影响出现下滑之后,快速V型反转。北京、上海等地甚至迎来20年间,商务地产最快的增长。如北京国贸三期等新建的顶级写字楼,则不再以跨国公司为主要客户群体,而是以中国顶级国有企业和民营企业为主要客户群体。尽管租金一再上涨,甚至已与香港、纽约核心区域写字楼相似,但仍旧供不应求。

商务地产不同类别

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就我国的商务地产而言,尚无国家确定的分类标准,有关商务地产的分类在不同的市场各不相同,分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。认可度较高的分类方法是物业分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)三个等级,而高档物业又可细分为两个部分:超甲级和甲级写字楼。超甲级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。
顶级物业(超甲级写字楼)
高档物业(甲级写字楼)
中档物业(乙级写字楼)
低档物业(丙级写字楼)

商务地产金融街模式

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中国商务地产开发品牌中,金融街控股以商务地产为主导,以创新的“金融街模式”,以地产为平台,产业为核心,秉承为城市创造价值的社会责任,力行区域资源整合开发与建设,成为中国商务地产的领军品牌。金融街控股自 2000 年实施资产置换上市以来,逐渐形成了独特的发展战略和经营模式,在商务地产开发领域取得了出色的业绩。
在北京金融街区域的开发建设过程中,金融街控股便总结经验,形成了独特的“金融街模式”,即地产开发与产业打造并重——以地产开发为平台、城市区域规划、产业发展为核心。此后,该公司开始了“立足北京,面向全国”的发展,先后在天津、重庆、惠州等地拓展业务,已拥有北京金融街、北京德胜科技园、金融街通州商务园、北京广安产业园、天津金融城、重庆江北嘴金融中心区、重庆观音桥商业区、惠州金海湾滨海休闲度假区等多个项目,在城市运营和区域开发领域形成独特的竞争优势。
金融街控股认为,商务综合体所服务的对象将主要是办公人群。写字楼里的上班族同样也有餐饮、购物、健身等一系列需求。如何将这些需求在一个建筑组合中实现,让办公、餐饮、购物等实现一站化,便是商务综合体产品研发的出发点和重点。
在二十多年的时间里,金融街控股在商务地产领域积累了较高的专业开发水平和客户资源储备。金融街控股立足北京,面向全国,累计开发面积超过1000万平方米,其中商务地产比例超过70%,服务对象几乎遍及整个中国金融业界。2012年金融街的商务地产签约销售额高达94亿元,占其总销售额近一半份额。[1] 
参考资料
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组织机构 公司